Die Legenden um die Esslinger Wachstumspolitik – z.B.: „Wird das Greut wegen der Flüchtlinge bebaut?!“

Die Verwaltungsspitze und große Teile des Esslinger Gemeinderates streben mit zunehmendem Nachdruck und zunehmender Eile die Ausweisung neuer Baugebiete auf den noch verbliebenen Freiflächen und eine Verdichtung des Siedlungsbestandes an.

Die in diesem Zusammenhang vorgebrachten Argumentationen, Prämissen und Dogmen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • „Dieser Zubau ist notwendig, um Wirtschaftskraft, Arbeitsplätze und Steuereinnahmen am Standort zu erhalten“
  • „Dieser Zubau ist notwendig, um die chronische Haushaltsmisere der Stadt zu lindern, vielleicht sogar zu beenden“
  • „Dieser Zubau ist notwendig, um die Infrastruktur in Esslingen weiter erhalten zu können (Straßen, ÖPNV, Kinderbetreuung, Schulen, Kulturangebote, …)“
  • „Dieser Zubau ist notwendig, um den in Gang befindlichen demographischen Wandel für Esslingen abzumildern oder vielleicht sogar abzuwenden“
  • „Dieser Zubau ist notwendig, um Einkommensschwachen und Flüchtlingen zu helfen“

Was ist davon zu halten?

Nehmen wir einfach einmal an, das alles würde so stimmen. Das wäre dann also eine echte Zwangssituation. Aber – vernünftigerweise sollten wir gerade dann mit aller Kreativität versuchen, diese bedrohliche Zwangssituation anders zu lösen als durch den beschleunigten Verbrauch der Freiflächen!!

Denn das wären ja dann ganz offensichtlich nur Symptomkuren, welche die begrenzten Flächenressourcen nach und nach bis zur Erschöpfung auffressen würden – ohne die zugrundeliegenden strukturellen Probleme wirklich zu lösen. Wir könnten zwar durch weiteren Flächenverbrauch, „solange der Vorrat reicht“, den Kopf noch für einige Zeit aus der Schlinge heraushalten. Aber die Probleme kämen etwas später mit umso größerer Härte erneut auf uns zu. Irgendwann müssten wir sie also doch auf wirklich nachhaltige Art (d.h. ohne weitergehenden Flächenverbrauch!) lösen  … warum also nicht besser jetzt sofort?

Die hiesigen Wachstumsstrategen sagen zwar ständig:

„Angesichts der bestehenden schweren Problemlagen müssen noch auf sehr lange Sicht weitere Flächen in Anspruch genommen werden“

und zugleich:

„Es sind längst noch keine Belastungsgrenzen erreicht, weder bei Luftqualität und Lärm, noch bei der Verkehrsproblematik, noch bei der Siedlungsdichte oder sonst irgendwie. Außerdem – neue Zeiten stellen neue Anforderungen, an früher schriftlich zugesagte Zubau-Grenzen, wie z.B. in RSKN, fühlen wir uns daher nicht gebunden! Auch die Festsetzung irgendwelcher neuer Zubau-Obergrenzen ist überhaupt kein Thema.“

Aber bei nüchterner Überlegung ist auch hier in Esslingen die Frage nicht, ob man mit dem Flächenwachstum irgendwann aufhören sollte oder nicht – sondern einzig und allein: wann man das tut! Denn auch hier können die Dinge nicht ewig wachsen –

die Esslinger Gemarkung umfasst 4642 Hektar!

Damit werden wir wohl oder übel auskommen müssen (wenn man nicht – Entschuldigung für den Sarkasmus – wieder auf die früher in Fällen von Bodenknappheit gebräuchliche Methodik von Eroberungsfeldzügen zurückgreifen will!).

Zur Veranschaulichung der gegenwärtigen Situation:

In Esslingen waren, Stand 2014, mit 1951 Hektar über 42 % der Gemarkungsfläche als Siedlungs- und Verkehrsfläche in Benutzung (im Durchschnitt des Landkreises Esslingen waren es dagegen nur 24,7 %, und in Baden-Württemberg nur 14,4 %, also etwa ein Drittel des Esslinger Wertes).

Im Jahr 1988 umfasste die Siedlungs- und Verkehrsfläche in der Stadt Esslingen noch 214 Hektar weniger als 2014, wir mussten also in dieser Zeitspanne einen durchschnittlichen Flächenverbrauch von 8,23 Hektar pro Jahr verzeichnen. Im Wesentlichen ging das zulasten der landwirtschaftlichen Flächen (Rückgang um 171 Hektar, durchschnittlich also 6,58 Hektar pro Jahr).

[Datenquelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, letzter Abruf am 26.05.2016 unter http://www.statistik.baden-wuerttemberg.de/BevoelkGebiet/GebietFlaeche/]

Man stelle sich einmal vor, unsere Altvorderen hätten, beginnend im Jahre 800 auf noch vollkommen leerer Gemarkung, dieselbe Verbrauchsmentalität an den Tag gelegt wie die verschwenderischen „Stadtväter“ und  „Stadtmütter“ von heute – mit einem solchen Flächenverbrauch von 8,23 Hektar pro Jahr auf Kosten von Wald, Landwirtschaft und Wasserflächen.

Dann wäre die gesamte Stadtfläche von 4642 Hektar bereits im Jahre 1364  komplett  in „Siedlungs- und Verkehrsfläche“ umgewandelt gewesen, ab da hätte es nichts anderes mehr gegeben!

Zum Glück waren unsere Vorväter nicht so maßlos, die Frage drängt sich daher auf:

Woher nehmen wir in unserer Generation eigentlich das Recht, den ererbten, unwiederbringlichen Naturschatz „Boden“ nun in der oben genannten Turbo-Geschwindigkeit zu vernutzen?

Aber abgesehen von der moralischen Berechtigung – mit dieser ganzen Politik befindet sich die Stadt auf dem Weg in den städtebaulichen (und zunehmend wohl auch haushaltsmäßigen) Bankrott. Das Tafelsilber „Bauland“ kann man jeweils nur einmal auf den Markt bringen und für diverse Symptomkuren einsetzen – was werden die Stadtoberen also in 20 Jahren den o.g. Problemen noch entgegenhalten wollen?

Und außerdem – wie will man in Zukunft die derzeit durch das künstlich angeheizte Wachstum immer noch umfangreicher werdende Infrastruktur finanzieren, wenn die Boom-Phase für Esslingen mal etwas abflauen sollte, oder, und das wird kommen, die hiesige Automobilindustrie in eine gewisse Krise geraten wird?

Trotzdem fragen viele angstvoll:

Was würde aus Wirtschaftskraft, Arbeitsplätzen, Steuereinnahmen, Stadthaushalt und Infrastruktur, wenn wir Verdichtung und Flächenverbrauch tatsächlich zu einem Ende brächten?

Eigentlich ist es ganz einfach: nachdem jetzt jahrzehntelang nur mehr oder weniger ernsthaft darüber geredet wurde, müssten wir alle so langsam die Kurve kriegen hin zu wirklich nachhaltigem Leben und Wirtschaften – Leben und Wirtschaften ohne ständig weiteren Verbrauch endlicher Naturschätze, insbesondere ohne ständig weiteren Flächenverbrauch.

Aber zugegeben – das ist in der Umsetzung sehr schwierig. Denn zum Beispiel hat man seit den 1950er-Jahren Kommunalentwicklung und Stadtplanung immer verbunden mit Flächenverbrauch. Diskutiert wurde, ab den 1980er-Jahren, allenfalls die Geschwindigkeit dieses Verbrauchs. Schon die Ausbildung der für diese Themen Verantwortlichen ging immer konsequent in diese Richtung: Neubaugebiete hochziehen – das war die Königsdisziplin, mit der sich Baudezernenten und Baubürgermeister für das jeweils nächsthöhere Amt in einer größeren Kommune empfehlen konnten.

Parallel dazu kam zwar auch das Schlagwort „Nachhaltigkeit“ auf – aber dabei ging es bisher hauptsächlich darum, einzelne spezifische Belastungen des menschlichen Handelns, z.B. Emissionen aus dem Verkehrsbereich, so weit zu reduzieren, dass weitere Nutzungsverdichtungen und weiteres Wachstum möglich werden, ohne dass es direkt zum Kollaps kommt.

Solche Pseudo-„Nachhaltigkeit“, immer sofort gefolgt von den entsprechenden „Rebound-Effekten“,  wird in den hochverdichteten Ballungszentren nicht mehr sehr viel weiterführen. Es braucht nun den Mut, die Gedanken und die Köpfe für den Übergang zu wirklich nachhaltigem Wirtschaften, und eben auch zu wirklich nachhaltigem Flächenmanagement.

 

Aber …

… ist der Zubau nicht doch notwendig, um den in Gang befindlichen demographischen Wandel für Esslingen abzuwenden oder wenigstens abzumildern?

Quer durchs Land entwickelt sich die Bevölkerungspyramide, als Folge des Geburtenrückganges und der steigenden Lebenserwartung, in eine bestimmte Richtung. Wie die Statistiker uns sagen, wird daran auch eine zahlenstarke Zuwanderung nur wenig ändern. Also werden wir gut daran tun, uns darauf einzustellen!

Aber – da die ganze Region Stuttgart derzeit als Arbeits- und Wohnort noch sehr begehrt ist, glaubt man hier einen Joker zu haben: man müsste speziell hier in diesem gegenwärtigen Boom-Zentrum die natürliche Generationenfolge und den daraus sich ergebenden Rhythmus der Nachnutzung von Bestandswohnungen nicht unbedingt abwarten!

So wird z.B. im Gemeinderat von Notzingen, am Rand des Landkreises Esslingen zur Schwäbischen Alb hin, argumentiert, und zwar unisono von CDU und SPD: „Es muss dringend neuer Wohnraum entstehen, das gilt für die ganze Region Stuttgart und so auch für Notzingen, sonst droht eine Überalterung der Bevölkerung. Wir brauchen junge Familien im Ort. Wir müssen daher mit Nachdruck für unser neues Baugebiet kämpfen. Zumal es aktuell das einzige ist, das in Notzingen noch zur Verfügung steht“. [Esslinger Zeitung vom 14.10.2016]

Ja, und schon wird „Hofäcker IV“ im Gemeinderat also einstimmig beschlossen, und offenbar leben doch viele in der ganz festen Meinung, dass solche Wachstumsserien I – II – III – IV – …. unendlich weitergehen können, zumindest so lange, bis alle, die es wünschen, einen günstigen Bauplatz gefunden haben.

Aber …. auf Kurz oder Lang sind bei solcher Auffassung von „Kommunalentwicklung“ die Baulandreserven dann eben verbraucht! Und schon bei diesem letzten, von Notzingen jetzt noch druckvoll anvisierten Neubaugebiet „Hofäcker IV“, gibt es massive Konflikte mit dem Natur- und Artenschutz (über die man sich aber gerne hinwegsetzen würde).

Auch die Esslinger Wachstums- und Zuzugsstrategen propagieren einen solchen künstlich angeheizten Bevölkerungszuwachs, also entgegen dem langfristigen Landestrend: auch hier möchte man mit zusätzlichen Wohnungen und der bevorzugten Ansiedlung „junger Familien“ das derzeit vorhandene Wachstumspotenzial dafür nutzen, um vor Ort den Altersdurchschnitt, ebenfalls entgegen dem Landestrend, vorübergehend etwas zu senken.

Da muss man sich schon fragen, wo denn all die jungen Familien herkommen werden, welche die Kommunen der Region Stuttgart hier, im selbstzerstörerischen Wettbewerb mit den weiter außerhalb liegenden Kommunen, auf neuem Baugrund ansiedeln wollen. Den Nachteil davon haben jedenfalls diese anderen, heute schon strukturschwächeren Regionen. Die ungute Polarisierung zwischen Boom-Regionen und verkümmernden Nebenregionen wird also auf diese Weise noch weiter angeheizt. Das scheint bei den Unterstützern dieser Politik auf kommunaler Ebene aber keine Skrupel auszulösen – soll sich doch die Landes-, Bundes- und Europapolitik dann irgendwie um die Verlierer kümmern.

Dabei birgt diese Strategie aber auch für eine Stadt wie Esslingen einen großen Nachteil: sie bewirkt nämlich nur einen kurzzeitigen Strohfeuereffekt und hinterlässt keine dauerhafte Wirkung. Umgekehrt beschneidet sie aber dauerhaft die Lebensqualität und die künftigen Möglichkeiten zur Weiterentwicklung vor Ort!

Nehmen wir einen typischen Beispielfall: eine „junge Familie“, 42 Jahre, 35 Jahre, 4 Jahre und 3 Jahre, neu eingezogen in einem attraktiven Neubaugebiet – und von der Stadtverwaltung als große Hoffnungsträger und Garanten für die Zukunft Esslingens herzlich willkommen geheißen.

20 Jahre später (wenn man in diesem einstigen Neubaugebiet mit den obligatorischen Flachdachsanierungen beginnt … ) wird von der einstmals „jungen Familie“ normalerweise nur noch ein älteres Ehepaar (62 J., 55 J.) zurückgeblieben sein – ein Ehepaar, das berechtigterweise weiter in seiner jetzt abbezahlten Wohnung bleiben möchte und bleiben wird. Also wird man spätestens zu dieser Zeit schnell wieder Wohnungsneubau ermöglichen müssen, für den Zuzug dann wieder neuer „junger Familien“ … usw. usw..

So werden also aus „jungen“ Neubauvierteln, Vorzeigeprojekten im Kampf gegen eine befürchtete „Überalterung der Stadt“, ziemlich schnell „etwas in die Jahre gekommene“ Problemviertel mit hohem Altersdurchschnitt und gesunkener architektonischer Attraktivität. Und das in nur 20 Jahren, das ist in Bezug auf die Entwicklung gewachsener Städte wirklich ein sehr kurzer Zeitraum!

Also ist die Idee, dass man durch verstärkte Bautätigkeit speziell in Esslingen den allgemeinen demographischen Wandel dauerhaft umgehen könnte, doch einigermaßen absurd. Aber offenbar ist man im Esslinger Rathaus geritten von einer tiefen Angst, an andere Gemeinden etwas zu verlieren – lieber opfert man die letzten Flächenreserven, auch wenn es nur Strohfeuer-Effekt hat.

 

Aber – letztes und eigentlich sehr ernstzunehmendes Argument:

Ist dieser Zubau trotz aller Nachteile nicht doch notwendig, um Einkommensschwachen, Notfall-Betroffenen und Flüchtlingen in ihrer bedrückenden Situation zu helfen?

Vorab: Einkommensschwache, Notfall-Betroffene und Flüchtlinge leben vielfach tatsächlich in einer sehr bedrückenden Situation, und es ist die Verpflichtung eines zivilisierten Gemeinwesens, ihnen zu helfen, das heißt insbesondere, Wohnraum für sie zur Verfügung zu stellen.

Leider wurde hier politisch, insbesondere kommunalpolitisch, jahrzehntelang viel versäumt, die Flächennutzungsplanung und die Bautätigkeit waren zum ganz überwiegenden Teil zum Nutzen anderer Bevölkerungsgruppen. Die zunehmend ungleiche Verteilung von Einkommen und Vermögen in unserer Gesellschaft kam sehr erschwerend hinzu. Die Folgen sind nun immer massiver zu spüren, von den direkt Betroffenen natürlich besonders hart.

Jetzt soll ganz plötzlich etwas geschehen – dafür sollen u.a. Frischluftschneisen und Sportplätze geopfert werden, und viele gutmeinende Menschen sind aus menschlicher Solidarität bereit, diese Opfer zu bringen, ihre bisherige Vorstellungen von Stadtökologie und Wohnqualität aufzugeben.

Aber leider muss man sagen, dass diese menschlich edle Haltung nun zum Teil ungeniert ausgenutzt wird, um ganz andere Interessen voranzubringen.

Denn, mit Verlaub, wenn jetzt nach dem „Esslinger Wohnraumversorgungskonzept (WKV)“ für Einkommensschwache und Flüchtlinge ausgerechnet Neubauwohnungen im Erstbezug erstellt werden sollen, und das auch noch auf wertvollstem Baugrund mitten im Grünen, in der hochsensiblen und aus guten Gründen bisher von Bebauung ausgenommenen Halbhöhenlage des Greut, dann erklärt sich das nicht von selbst.

Erst wenn man von der Verquickung erfährt, dass nämlich diese sozialdienlichen Bautranchen die Lizenz dafür sind, dass der Investor in dieser Premium-Lage zugleich auch renditeträchtige Wohnungen für bessergestellte Kundengruppen erstellen darf (und zwar mitten in einer Frischluftschneise, ein für das Stadtplanungsamt aber sicher lösbares Problemchen) – erst dann wird die Sache klarer.

Aber die in diesem Zusammenhang ausgegebene Marketing-Parole „Wohnraumversorgung für Bedürftige durch anteilige Mitnutzung von Neubaugebieten in Halbhöhenlage im Grünen“ ist weder ehrlich noch realistisch.

Andere Städte schaffen derzeit Sozialwohnungen deutlich schneller und preiswerter und mit weniger Landschaftsverbrauch durch Umbau und Sanierung von Bestandsgebäuden, z.B. in freigewordenen gewerblichen Liegenschaften.

Eines ist sicher, aber auch das wird leider verdrängt oder geleugnet: wenn die jetzt auf den Weg gebrachten Wohnungen gebaut und belegt sein werden, sind die genannten Probleme dadurch keineswegs endgültig gelöst und Bedarf dieser Art nicht dauerhaft gedeckt. Soziale Notfälle und Flüchtlingswellen werden immer wieder auf uns zukommen, vom genauen Zeitpunkt und Umfang her nicht vorplanbar.

Beobachter der Weltsituation auf höherer Ebene gehen zum Beispiel davon aus, dass in Zukunft außer den gelegentlichen Wellen an Kriegs- und Elendsflüchtlingen zusätzlich noch große Ströme von Klimaflüchtlingen nach Europa kommen werden. Wir können solche möglichen oder zu erwartenden Belastungen weder dadurch auffangen, dass wir permanent einen großen Pool schon vorbereiteter, leerer Wohnungen vorhalten, noch dadurch, dass wir jedes Mal weitere Neubaugebiete ausweisen, jedenfalls nicht in den Ballungsgebieten.

Stattdessen müssen wir mit vielschichtigen Konzepten darauf hinarbeiten, den umfangreichen Gebäudebestand in dieser Stadt so zu bewirtschaften, dass auf allfällige Notlagen angemessen reagiert werden kann. Das bedeutet Sanierung, Aufwertung und Umwidmung des Gebäudebestands und Ertüchtigung der Infrastruktur in der baulich bereits genutzten Siedlungsfläche.

Das würde unter anderem auch bedeuten, alten Menschen attraktive Wohnalternativen im eigenen Stadtteil anzubieten, mit zweckmäßigen Grundrissen und Quadratmeterzahlen, barrierefrei und mit flexiblen Unterstützungsangeboten für möglichst langes selbständiges Wohnen. Fachleute sagen, dass auf diese Weise einiger Wohnraum freiwerden kann für Umbau, Modernisierung und effiziente Nachnutzung – und zwar zum allseitigen Vorteil.

Das alles ist für die Kommune sicher nicht ganz billig, jedenfalls nicht so billig, wie Freiflächen zu verkaufen und dort private Investoren Sozialwohnungen und Renditeobjekte in einem genialen System von Quer- und Mischfinanzierung bauen zu lassen (nach dem „Esslinger Wohnraumversorgungskonzept“ von 2015).

Außerdem ist ein solcher, auf die Bestandsentwicklung konzentrierter Weg sicherlich insofern schwierig, dass er konzertiertes Handeln von vielen einzelnen Immobilienbesitzern,  Immobilienwirtschaft und öffentlicher Hand erfordert. Aber gerade weil das schwierig ist und einen sehr langen Atem brauchen wird, sollte man umgehend damit anfangen, anstatt noch für einige Jahre, bis zum bitteren Ende, auf die einfachere und billigere Alternative der Neubaugebiete in Freiflächen zu setzen (auch wenn dieser schnelle Griff in die Pralinenschachtel gar zu verlockend ist – aber den Hunger kann man auf längere Sicht so nicht befriedigen!). Der Hinweis auf die private Verfügungsgewalt beim Immobilienbesitz sollte kein Totschlagsargument gegen eine solche Strategie sein – Kommunalpolitiker und Verwaltung könnten hier mit klugen, langfristigen Win-Win-Konzepten durchaus auch dicke Bretter bohren.

Immerhin gibt es ja Beispiele, dass Derartiges gelingen kann und dann für alle Beteiligten zu einem wirklich nachhaltigen Gewinn führt, siehe z.B. die früheren Programme zum Erhalt der historischen Altstadt oder zur Aufwertung des Stadtteils Pliensauvorstadt. (Aber um gleich bei diesen beiden Beispielen zu bleiben – wenn man jetzt durch eine kurzsichtige Neubaupolitik der Altstadt die Frischluftzufuhr abschneidet und der Pliensauvorstadt den einzigen Sportplatz wegnimmt, dann verspielt man natürlich den mühsam erarbeiteten Gewinn gleich wieder).

Was die Bereitstellung von Wohnraum bei Notsituationen angeht, wird man auf übergeordneter politischer Ebene mittel- und langfristig auch den gegenwärtig bestehenden Automatismus hinterfragen müssen, dass ausgerechnet Ballungsgebiete die höchsten Zusatzlasten tragen sollen, Ballungsgebiete, die so wie Esslingen bereits extrem hohe Bevölkerungsdichten und ebenso extrem hohe Bebauungsgrade aufweisen – während eine Zugstunde entfernt Häuser leerstehen und Dörfer verfallen. Das ist eine loose-loose-Konstellation für alle Teile des Landes, mit zunehmend verheerenden Auswirkungen.