In Esslingen zusätzlich noch „benötigte“ Wohnungen
(Langfassung)

Aktualisiert 28.04.2017

Hinweis:  Eine verkürzte Zusammenfassung des nachfolgenden Artikels gibt es hier.

Abkürzungserklärung: Nachfolgend wird wegen der besseren Lesbarkeit die Abkürzung „FNP-Vorentwurf“ verwendet für „Vorentwurf zum Flächennutzungsplan (FNP 2030)“. Dessen Originaltext ist hier abrufbar.


Es gibt im aktuellen FNP-Vorentwurf keine stichhaltige Begründung
für den Planungsansatz mit 3.070 zusätzlichen Wohnungen!

Die Mehrheit des Esslinger Gemeinderates hält das erst im Juli 2015 beschlossene Szenario „Einwohnerzahl mindestens Halten“ für mittlerweile überholt. Trotzdem gibt es keinen neuen Beschluss, der einen möglichen Zuwachsbedarf irgendwie quantifiziert. Stattdessen wird nun mehrheitlich einfach ein maximales Wachstum angestrebt, u.a. gestützt durch allgemeinen Moralthesen wie „Ein Dach über dem Kopf ist ein menschliches Grundrecht“. Das an sich wäre ja auch absolut ehrenwert – aber hat demzufolge jeder, der gerne auf Esslinger Gemarkung bauen möchte, auch Anspruch auf einen Bauplatz genau hier? Unbegrenzt?

Der Gemeinderat ist auf das Wohl dieser Stadt und auf eine nachhaltige Stadtplanung verpflichtet und wird deshalb auch mit noch so plausiblen und gutgemeinten Moralthesen nicht daran vorbeikommen, für den weiteren Bevölkerungs- und Siedlungsflächenzuwachs vernünftige Zahlenkorridore vorzugeben.

Derzeit gibt es das nicht, und somit gibt es auch keine konkrete Zielvorgabe des Gemeinderates an die Stadtverwaltung in Bezug auf einen neuen FNP. Diese handelt demzufolge nach den bekannten Wachstumsvisionen der Verwaltungsspitze und hat Ende 2016 einen „neuen“ FNP-Vorentwurf vorgelegt, der

ganz genauso wie der gescheiterte Erstentwurf von 2012
wieder von 3.070 zusätzlichen Wohnungen ausgeht.

Diesen Vorentwurf hat der Gemeinderat am 06. Februar 2017 mit großer Mehrheit beschlossen. Aber es gibt darin keine nachvollziehbare Begründung von

  • eben dieser Zahl von 3.070 zusätzlichen Wohnungen

anhand

  • irgendeiner konkreten Angabe
  • zu einem von wem auch immer
  • und warum auch immer

für wünschenswert oder notwendig gehaltenen Bevölkerungswachstum.

Diesem FNP-Vorentwurf fehlt somit die wichtigste Grundlage: ein nachvollziehbarer, solider Bedarfsnachweis für den beabsichtigten weiteren Flächenverbrauch. Stattdessen beruht der ganze Plan allein auf einer willkürlichen Zahlenvorgabe dieser „Stadtverwaltung“, er „hängt komplett in der Luft“!

Darüber wird in der „Begründung zum FNP-Vorentwurf“ jedoch aufwendig und manipulativ hinweggetäuscht: im Abschnitt 5 („Bedarfsprognose“) werden auf den Seiten 34 bis 51 nämlich sehr umfänglich die methodischen Hintergründe verschiedener Untersuchungen erklärt, die dann jedoch für diesen FNP-Vorentwurf gar nicht aufgegriffen werden, wie z.B eine Flächenbedarfsrechnung der Region Stuttgart und eine des Landesministeriums für Verkehr. Diese Rechnungen führen auf verschlungenen Wegen zu „Bedarfszahlen“ von 2.083 (s. S. 48 des Vorentwurfs) bzw. 4.645 (s. S. 49 des Vorentwurfs) zusätzlichen Wohneinheiten.

All das hat keinen konkreten Bezug zu der Zahl von 3.070 zusätzlichen Wohnungen, welche dann auf S. 51 plötzlich eingeführt wird und ab da als Vorgabe für den gesamten FNP-Vorentwurfs genommen wird!

Diese Zahl soll laut Text des FNP-Vorentwurfs indirekt zurückgehen auf einen Gemeinderatsbeschluss vom Juli 2015. Tatsächlich hatte es der Gemeinderat am 27.07.2015 mit 20 zu 16 Stimmen bei 2 Enthaltungen knapp abgelehnt, auf ein Szenario „echtes Halten ohne Wachstumsoptionen“ umzuschwenken, demzufolge war es also bei einem von der Verwaltung formulierten, aber nicht näher spezifizierten Szenario-Begriff „mindestens Halten“ geblieben.

Und mit diesem beschlossenen Szenario „mindestens Halten“ verbindet die „Stadtverwaltung“ nun im aktuellen FNP-Vorentwurf die Zahl 3.070 zusätzliche Wohnungen. Allerdings ist das ihre ganz eigene Deutung, die Gemeinderatsbeschlüsse vom 27.07.2015 enthalten keine Zahlen solcher Art.

Die Esslingerinnen und Esslinger sollten es sich zwischendurch auch noch einmal klarmachen – 3.070 zusätzliche Wohnungen (also knapp 7 % Zuwachs!) angeblich nur dafür, dass man die Einwohnerzahl und den sonstigen Stand Esslingens „mindestens hält“ – das ist, gelinde gesagt, eine Zumutung für mitdenkende Menschen 😯 .    

Damit dieser behauptete Bedarf von 3.070 zusätzlichen Wohnungen nicht gänzlich aus der Luft gegriffen erscheint, wird zuvor auf S. 50 oben ein diffuser Hinweis auf „Bürgerdialog“ und eine Studie „Häusser 2015“ gegeben. Damit dürfte eine Studie von Tilmann Häusser vom Juni 2015 („Bevölkerungsvorausrechnung 2030 / Stadt Esslingen am Neckar“) gemeint sein.

Dem geneigten Leser in Gemeinderat und Bürgerschaft soll dadurch wohl suggeriert werden, dass das alles schon gut begründet wäre und seine wissenschaftlich anerkannte Richtigkeit hätte. Aber die Sache hat zwei Haken:

1.) Die genannte Studie findet sich nicht in den Anlagen zum FNP-Vorentwurf – obwohl (nach normaler Logik) eine grundsolide Bedarfsbegründung und entsprechende Belege für solche baupolitische Ewigkeitsentscheidungen ja wohl unverzichtbar sein sollten!

Nun, wer sucht, kann die besagte Studie dann trotzdem hier auftreiben. Und wenn man sie liest, was hoffentlich jeder Gemeinderat vor seinem zustimmenden Votum zu diesem FNP-Vorentwurf auch getan hat (?!), stößt man auf Folgendes:

2.) Die genannte Studie enthält keinerlei konkrete Ergebnisse für das jetzt von der „Stadtverwaltung“ vorangetriebene Szenario „Massiv Wachsen“ (3.070 zusätzliche Wohnungen würden auf mehr als 6.100 zusätzliche Einwohner hinauslaufen)! Ein solches Szenario war ja zuvor vom Gemeinderat auch niemals beschlossen worden. Deshalb geht es im Ergebnisteil dieser Häusser-Studie ausschließlich um die zuvor diskutierten Szenarien „Halten“ und „Schrumpfen“ (s. S. 28 der Studie).

Das heißt:

Der als Begründung für weiteren Wohnungszubau von der „Stadtverwaltung“ pseudowissenschaftlich angeführte „Quellenhinweis“ geht komplett ins Leere! Die genannte Studie liefert zu den Wachstumsplanungen im FNP-Vorentwurf keinerlei konkreten Bedarfsnachweis, der Verweis auf die Studie ist somit irreführend und missbräuchlich. Vermutlich deshalb ist die Studie auch nur auf Umwegen aufzutreiben.

Doch halt, wir wollen korrekt sein: es wird in dieser Studie von Tilmann Häusser auf S. 28 oben tatsächlich ein Zubau von 3.500 Wohneinheiten erwähnt! Allerdings, und jetzt kommt’s, geschieht das in der Vergangenheitsform, und nur als Rückbezug auf einen, Stand Juni 2015, nicht mehr weiterverfolgten „100%-Ansatz“ aus dem alten FNP-Vorentwurf von 2012!

Und in dieser alten Zahl von 3.500 waren die Auffüllung von Baulücken und Nachverdichtungen im Innenbereich bereits enthalten, ein Potential, das die „Stadtverwaltung“ aktuell mit 429 angibt. Es wäre also, diesem früheren „100%-Ansatz“ nach, um ca. 3.500 – 429 = 3.071 echte Neuausweisungen gegangen.

Manche erinnern sich vielleicht noch – dieser Vorentwurf aus dem Jahr 2012 wurde von der Bürgerschaft als maßlos überzogen empfunden, es kam zu Tumulten und der Entwurf musste deshalb 2013 ganz schnell wieder zurückgezogen werden – immerhin standen 2014 ja die Gemeinderats- und OB-Wahlen direkt bevor!

Somit kommt jetzt als ein echter Skandal auf:

Diese willkürliche Zahl von zusätzlichen 3.070 Wohneinheiten, die unsere „Stadtverwaltung“ ohne jeden konkreten, nachvollziehbaren Beleg jetzt auch dem „neuen“ FNP-Vorentwurf wieder zugrundelegt, ist nichts anderes als eine Eins-zu-Eins-Übernahme aus dem gescheiterten, 2013 wegen massiver Bürgerproteste zurückgezogenen Erstentwurf aus dem Jahr 2012!!

Damit ist nun endgültig klar: das ganze aufwendige Theater zwischen 2013 und 2016, genannt „Bürgerdialog“, war nichts anderes als eine Warteschleife und Beruhigungspille für die aufgebrachte Bürgerschaft und hatte nur den Zweck, die kritische Phase des Gemeinderats- und OB-Wahlkampfes 2013/2014 zu überbrücken. Aber jetzt soll es mit genau derselben Zahl „3.070 zusätzliche Wohnungen“ weitergehen, deretwegen der alte Entwurf stürmische Empörung ausgelöst hatte!

Zu Recht fühlen sich nun also viele Esslingerinnen und Esslinger, die sich damals vertrauensvoll in diesen „Bürgerdialog“ eingebracht hatten, betrogen. Betrogen um die  Lebenszeit und die Lebensenergie, die sie dort hineingesteckt hatten, und betrogen um Hunderttausende von Euro, die das alles an Steuermitteln gekostet hat!  Was ist herausgekommen – der Wohnungszubau wird wieder genauso maßlos geplant wie zuvor auch schon! Und weiterhin gibt es dafür noch nicht einmal eine vernünftige Begründung aus der mutmaßlichen Bevölkerungsentwicklung heraus (eine solche Bedarfsrechnung wird aber hier nachfolgend vorgestellt und würde maximal 1.600 zusätzliche Wohnungen rechtfertigen).

Unsere „Stadtverwaltung“ will mit ihrer jetzt erneut wieder gemachten Vorgabe von 3.070 zusätzlichen Wohnungen offenkundig die von entsprechender Lobby geforderten Ziele voranbringen, nämlich

  • „möglichst zahlenstarker Zuzug“
  • „möglichst hohes Bau- und Investitionsvolumen“ und
  • „möglichst viel Bauland-Ausweisung im besonders renditeträchtigen Außenbereich“,

– und zwar allein gestützt auf die derzeitige überschäumende Nachfrage nach Baugrundstücken, aber ganz unabhängig von einem nachweisbaren Bedarf im Sinne einer nachhaltigen Stadtplanung.

Dementsprechend sehen die aggressiven Wachstumspläne dieser „Stadtverwaltung“ bis 2030 noch einmal weitere 660 Wohnungen im Außenbereich und dafür weitere 17 Hektar Flächenverbrauch vor  (außerdem noch 15 bis 16 Hektar Flächenverbrauch für neue Gewerbegebiete, zusammen also über 32 Hektar).

Man kann nur darauf hoffen, dass die Region Stuttgart sich im Rahmen des FNP-Verfahrens einschaltet und einen echten Bedarfsnachweis nachfordert, so wie sie es bei anderen Kommunen auch handhabt.

Ersatzweise nun hier:
Eine echte Bedarfsberechnung
anhand der Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamts

Das Statistische Landesamt prognostiziert in seiner aktuellen Bevölkerungsvorausrechnung für die Stadt Esslingen einen maximalen Zuwachs von weiteren 3.200 Einwohnern im Zeitraum zwischen 2016 und 2030.

Wie findet man diese für die Stadtplanung sehr wichtige Zahl „plus 3.200 Einwohner bis 2030“ im FNP-Vorentwurf? Auf dessen S. 45 ist die Ergebnistabelle der Bevölkerungsvorausrechnung des Statistischen Landesamtes wiedergegeben. Da die politische Führung in Esslingen ja maximalen Zuzug und Wachstum ermöglichen will, kann man sich gleich auf das Maximalszenario „mit Wanderungen“ in der mittleren Spalte beschränken:

Jahr
Prognostizierte Einwohnerzahl Esslingens
(mit Wanderungen)
2016
92.669 EW
2030
95.872 EW

Als Differenz ergibt sich der oben genannte Zuwachs von 3.203, also etwas abgerundet 3.200  Einwohnern. (Das Minimalszenario des Stat. Landesamtes, „ohne Wanderungen“, würde übrigens auf einen Einwohnerschwund von 3.336 Einwohnern  hinauslaufen!)

Wie kommt es, dass das Stadtplanungsamt in seinem eigenen Zahlenwirrwar von noch größerem Zuwachs ausgeht? Nun,  auch hier stoßen wir wieder einmal auf empörende Tricksereien, wie sie für die Arbeit unseres Stadtplanungsamt leider seit einiger Zeit typisch sind:

1. Manipulation: Obwohl die Baumaßnahmen aufgrund des neuen FNP allerfrühestens 2018 beginnen können, setzt man als Referenzjahr für die Bevölkerungszunahme einfach mal 2014 an. In 2014 waren die Einwohnerzahlen nach der genannten Wachstumsprognose natürlich kleiner als 2016, in 2016 kleiner als 2018. Das heißt, im FNP-Vorentwurf wird so getan, als ob man die zusätzlichen Wohnungen für den zwischen 2014 und 2018 bereits erfolgten Bevölkerungszuwachs noch einmal dazuplanen und dann ab 2018 auch noch einmal bauen müsste. Eine klare Manipulation – aber wer die Unterlagen nicht genau liest und mitdenkt, fällt natürlich darauf herein! Und dabei wird auf S. 49 (Mitte) sogar noch darauf hingewiesen, dass für solche Bedarfsrechnungen der Zeitpunkt der Planaufstellung einzusetzen ist (also nicht irgendwelche Zeitpunkte in der Vergangenheit). Und da der FNP-Vorentwurf seitens der Stadtverwaltung am 28.10.2016 fertiggestellt wurde, wird für die weiter unten vorgestellten Gegenrechnungen auch dieses Jahr 2016 als Bezugszeitpunkt eingesetzt.

2. Manipulation: Auf S. 5 steht vorab als klare amtliche Feststellung: „Als Zielkorridor für die Fortschreibung des Flächennutzungsplans wird das Jahr 2030 festgelegt.“ Das hindert die Macher dieses Vorentwurfs dann aber nicht daran, z.B. auf S. 45 doch noch ein per Modellrechnung für möglich gehaltenes weiteres Wachstum zwischen 2030 und 2035 in die Planungen mit aufzunehmen. Der Hintergrund ist einfach der, dass die Vorausrechnung des Landesamtes zufällig bis zum Jahr 2035 geht, und dass man gerne diese Zahl einsetzen möchte, weil man so zu einem nochmals höheren Wohnungsbedarf gelangen kann – wenn auch absolut fiktiv und spekulativ, denn falls die Wanderungsgewinne nachlassen, dann sagt das Landesamt zwischen 2030 und 2035 sogar einen Schwund von fast 2.000 Einwohnern voraus! (Wenn es zu dem von Experten befürchteten Rückgängen in der PKW-Produktion kommt, wird das sogar schon früher eintreten …. ). 

Bei dieser Gelegenheit sei auch noch auf eine weitere Zumutung hingewiesen: auf S. 49 wird, gestützt auf einen Rechenschematismus aus einem „Hinweispapier“ des Landesministeriums für Verkehr und Infrastruktur vom Mai 2013, kritiklos ein wahres Schreckensszenario vorgestellt, wonach man nicht nur Wohnungen für 5.210 Neubürger errichten müsse, sondern außerdem noch für fiktive 4.080 Bürger, die wegen einem rein schematisch angenommenen Belegungsdichterückgang in zusätzlichen Wohnungen untergebracht werden müssten. Diesen früher tatsächlich einmal gegebenen Effekt nannten die Statistiker „Singularisierung“. Wenn man ihn, mit den alten Landeszahlen von 2013, auch heute noch in die Kalkulationen für Esslingen aufnehmen wollte, dann käme man auf einen sagenhaften Bedarf von insgesamt 4.645 zusätzlichen Wohnungen. (Das wirkt wie das „Zeigen der Folterwerkzeuge“: wenn man mit den später auf S. 51 ohne nähere Begründung hingeknallten 3.070 Wohneinheiten nicht einverstanden sein sollte, dann kann die Stadtverwaltung auch anders – dann werden eben 4.645 realisiert!) Aber bei dieser Berechnung ist Witz Nr. 1: während auf S. 49 oben mit diesem schematischen Belegungsdichterückgang ein zusätzlicher Wohnungsbedarf für 4.080 Menschen rechnerisch „erzeugt“ wird, rechnet man direkt danach, auf S. 49 unten, wieder mit der tatsächlich gegebenen und keineswegs sinkenden Belegungsdichte von 2,0 Einwohnern pro Wohneinheit – also ein Widerspruch in sich. Witz Nr. 2, oder besser gesagt, die Wahrheit, findet sich dann auf S. 42: die dort wiedergegebenen Daten des Stat. Landesamtes weisen nämlich aus, dass die Belegungsdichte in Esslingen in den Jahren 2011 bis 2014 kontinuierlich angestiegen (also keineswegs zurückgegangen!) ist, und dass 2014 ein Wert von 1,98 erreicht war. Auch 2015 lag er wieder bei „2,0“, laut den neueren Daten des Stat. Landesamts. Das heißt: es gibt in Esslingen schon seit 2011 keine „Singularisierung“ mehr – im Gegenteil! Und in demselben Maß, wie jetzt junge Familien in die freiwerdenden Wohnungen von Seniorinnen und Senioren nachrücken, wird die mittlere Belegungsdichte sogar noch weiter steigen.

Aus diesem Grund wird in der nachfolgenden Gegenrechnung zum wirklichen Wohnungsbedarf, bewusst abweichend von dem veralteten und aufs ganze Land bezogenen Rechenschematismus aus dem Hinweispapier des MVI,  kein Zusatzbedarf wegen „Singularisierung“ eingeplant: wegen einer früheren „Singularisierung“, die es in Esslingen schon seit Jahren nicht mehr gibt, braucht man keine Flächen im Außenbereich zu verbrauchen – und dem Sinn des Baugesetzbuches zufolge darf man es auch nicht!

Und damit nun auch wieder zurück zu dieser oben begonnenen Gegenrechnung: dafür wird also entsprechend den zuvor genannten Daten des Stat. Landesamtes allein der maximale Zuwachs von 3.200 Einwohnern bis 2030 zugrundegelegt (und, wie zuvor gerade erläutert, kein Zusatzbedarf wegen „Singularisierung“).

Auch diesen Zuwachs um 3.200 Einwohner könnte man durchaus in Frage stellen, denn solche Prognosen sind reine Statistik-Produkte, also „Modellrechnungen“. Zum Beispiel geht die Zahl der tatsächlich verfügbaren Wohnungen dabei gar nicht ein.

Diese Vorausrechnungen benutzen ähnliche Verfahren wie die sog. „Technische Chartanalyse“, wie sie von Amateur-Börsenspekulanten vielfach eingesetzt wurde. Dabei werden Trends der Vergangenheit beobachtet und nach mathematischen Algorithmen in die Zukunft hinein fortgeschrieben. Das kann auch bitterbös ins Auge gehen, sobald einmal kein allgemeines Wachstum mehr gewährleistet ist.  Viele dieser Hobby-Börsenspekulanten sind deshalb mittlerweile ruiniert.

Und eigentlich muss man eine solche Wachstumsprognose auch nicht komplett durch Ausweisung neuer  Baugebiete bedienen, denn Esslingen hatte Ende 2016 lt. Stadtplanungsamt und städtischem Melderegister bereits 94.147 Einwohner und eine extrem hohe Siedlungsdichte von 2028 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Wenn man die Waldflächen herausrechnet, die ja nach übergeordnetem Recht als Siedlungsfläche grundsätzlich nicht in Betracht kommen, dann haben wir in Esslingen sogar 2.640 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Spitzenwert in der ganzen Region (nur noch von der Stadt Stuttgart übertroffen)!

3.200 zusätzliche Einwohner würden somit die Übernutzung unserer Gemarkung und die dadurch heute schon gegebenen Probleme noch einmal deutlich steigern. Aber selbst wenn man von dieser höchst fragwürdigen Vorgabe

„Weiteres Wachstum um 3.200 Einwohner“

ausgehen will – dann wäre dafür, nach den von der Stadtverwaltung im FNP-Vorentwurf selbst genannten Daten, folgendes qualitätsvolle und absolut flächenschonende Modell möglich:

Der zusätzliche Baubedarf für diese weiteren 3.200 Einwohner wäre 1.600 Wohneinheiten, denn die mittlere Belegungsquote in Esslingen beträgt lt. Statistischem Landesamt 2,0 Bewohner je Wohneinheit (wobei die Tendenz zuletzt sogar steigend war).

Noch einmal zur Erläuterung dieser Umrechnung: Ein Verlust an Wohnungen aus dem Bestand in größerem Umfang ist nicht zu erwarten und vor allem auch nicht städtischerseits unterstützenswert, genausowenig wie eine deutliche Absenkung der mittleren Belegungsquote gegenüber dem aktuellen Wert von 2,0 Bewohner je Wohneinheit (Näheres dazu siehe weiter oben).

Wie könnte dann dieser Bedarf von 1.600 Wohneinheiten in verantwortlicher Weise abgedeckt werden?

Laut dem Zensus 2011 stehen in Esslingen ca. 2.000 Wohnungen leer. Nehmen wir einmal an, davon könnten mit Rücksicht auf die Wohnungsnot und aufgrund steigender finanzieller Attraktivität mittel- und langfristig 200 mobilisiert werden. Wenn demzufolge 1.800 weiterhin leer stünden, würde das bei 45.785 Wohnungen einer „Fluktuationsreserve“ von ca. 3,9 % entsprechen, ein „luxuriös“ hoher Wert! Für notwendig gehalten werden für einen „funktionierenden Markt“ je nach Sichtweise und Absichten nur 1,5 % (siehe z.B. hier) bis 3,0 %.

Außerdem befinden sich zur Zeit lt. Begründung zum FNP-Vorentwurf, S. 55, bereits ca. 535 neue Wohnungen „in Umsetzung“, nämlich:

  • Alleenstraße ca. 78
  • Strengenäcker ca. 25
  • Ina-Rothschild-Weg/Am Schönen Rain ca. 152
  • Brühl ca. 100
  • Grüne Höfe Blöcke C + D ca. 130
  • Karstadt-Areal ca. 50. 

Damit würde ein Bedarf von nur noch 1.600 – 200 – 535 = 865 weiteren Wohnungen verbleiben, der im Rahmen des FNP 2030 neu eingeplant werden müsste.

Wenn man das Projekt „Neue Weststadt“ mit 500 neuen Wohnungen als bereits gesetzt ansieht (s. FNP-Vorentwurf S. 118), dann würde noch ein weiterer Zubaubedarf von 865 – 500 = 365 Wohnungen übrigbleiben. Diese Anzahl wäre bequem auf dem freiwerdenden Hochschulareal an der Flandernstraße zu realisieren. Dort wird derzeit, aus finanziellem Interesse und auf Kosten der Qualität, mit einer höheren Aufsiedelungsdichte von 450 zusätzlichen Neubauwohnungen geplant. Den vorstehenden Zahlen nach könnten es also 85 weniger sein!

Bezüglich des Projektes „Neue Weststadt“ gibt es aber auch eine um 20 % (!!) höhere Angabe, nämlich „über 600“ (!!),  von derselben Esslinger Stadtverwaltung auf ihrer eigenen Homepage:
http://www.esslingen.de/,Lde/start/es_themen/Baugebiet+Neue+Weststadt.html

Also was stimmt denn jetzt? 500 oder „über 600“ ?!  Der Gemeinderat ist dringlich gefordert, hier für Klarheit zu sorgen!! Es kann doch nicht sein, dass auf der Grundlage von solch widersprüchlichen Zahlen Wohnungen in die grüne Wiese gebaut werden!!!

Wenn man von 600 Wohneinheiten in der Weststadt ausginge, dann blieben als Zubaubedarf für die Flandernstraße im Rahmen der Konversion des derzeitigen Hochschulareals sogar nur 865 – 600 = 265. Damit bräuchte es dort sage und schreibe  185 weniger  als die derzeit von der Stadtverwaltung geplanten hochverdichten 450 Wohneinheiten!!

Die Begründung zum FNP-Vorentwurf erwähnt auf S. 55 weiterhin

  • einen mobilisierbaren 30 %-Anteil an den „Reserven in Baulücken“ im Umfang von 358 Wohnungen und
  • einen mobilisierbaren 30%-Anteil an den „Reserven durch Nachverdichtung“ mit einem Volumen von 71 Wohnungen.

Das ergäbe dann also sogar noch ein planerisches Sicherheitspolster von weiteren 429 Wohnungen

– und das alles ganz ohne Verbauung weiterer Freiflächen!!

Und … jetzt kommt die eigentliche Konsequenz:

Man könnte sich auf jeden Fall komplett sparen:

  • die beabsichtigte Opferung des Sportplatzes VfL Post Pliensauvorstadt (die ja eine sozialpolitische, gesundheitspolitische und stadtplanerische Unverfrorenheit sondersgleichen wäre!!)
  • die außerdem geplanten Vorhaben Alter Sportplatz Weil, Seracher Straße, Bolzplatz Traifelbergstraße, Teilfläche TV Hegensberg, Hegensberger Hausgärten
  • sowie den geplanten Verbrauch von weiteren 17,1 Hektar Freifläche, dabei unter anderem jegliche Inanspruchnahme des klimarelevanten Greut-Gebietes!!

Und darüber hinaus wäre dann lt. den Angaben der Stadtverwaltung in Form von „Baulücken“ und „Nachverdichtungen“ (s.o.) sogar noch ein mobilisierbares Reservepotenzial von 429 Wohnungen verfügbar – damit wäre man ggfs. abgesichert

  • gegen unerwartete Entwicklungen, oder z.B.
  • gegen einen eventuellen Abgang von Wohnungen aus dem vorhandenen Bestand (durch Quartiersanierungen, städtebauliche Klimaanpassungsmaßnahmen o.ä.)
  • oder man könnte das neue Quartier auf dem Gelände der seitherigen Hochschule Flandernstraße noch höherwertiger, also mit noch weniger als den o.g. 365 (bzw. 265?) Wohnungen, gestalten.

Das wichtigste Fazit ist jedenfalls:

Es gibt, von der Bevölkerungsentwicklung her, in Esslingen
definitiv keinen Bedarf zur Verbauung weiterer Freiflächen!!

Aber was will stattdessen die Stadtverwaltung in ihrem FNP-Vorentwurf?

Hier die Übersicht, Einzel-Auflistungen folgen weiter unten:

Die Stadtverwaltung strebt im FNP-Vorentwurf nach einer umfangreichen Auflistung teilweise schwammiger und letztlich in der Sache unzutreffender „Begründungen“ (s. S. 47 ff) einen deutlich höheren  Wohnungsneubau an als vorstehend berechnet, nämlich (s. S. 119)

  • zusätzlich zu den bereits „in Umsetzung“ befindlichen 535 Wohnungen, s. Liste weiter oben!, und
  • zusätzlich zu den voraussichtlich mobilisierbaren 30 %-Anteilen an den Baulücken- und Nachverdichtungsreserven, zusammen 429 Wohnnungen

noch weitere Neuausweisungen von

  • 1.394 im Innenbereich und
  • 660 im Außenbereich,

zusammen also 2.054 Neuausweisungen im Rahmen des FNP 2030  (anstelle der benötigten 865, siehe oben),
was zusammen mit den vorgenannten beiden Zusatzoptionen soviel bedeutet wie
insgesamt 2.054 + 535 + 429 = 3.018 zusätzliche Wohnungen bis 2030, verglichen mit 2016.

Bei diesen drastisch überhöhten Zahlen geht es dann ganz offensichtlich nicht um die Deckung eines echten, unabweisbaren, womöglich sogar „ethisch vorgegebenen“ Bedarfes, wie es das Rathaus darstellt, sondern um eine versteckte Agenda der Esslinger Verwaltungsspitze:

  • um das Anlocken von noch weiterem, für die Stadtkasse und die lokale Wirtschaft attraktivem Zuzug
  • um die Verwirklichung der Großstadtträume mit der langfristigen Zielmarke „100.000 Einwohner“
  • um die Einladung an immer mehr Bessergestellte zu Edelwohnungen mit Belegungsdichten von deutlich weniger als 2,0 Bewohnern, und vor allem
  • um die Ermöglichung weiterer Bauvorhaben in Premiumlagen im Außenbereich für die diesbezüglich sehr interessierten Immobilieninvestoren.

Gerade zum letzten Punkt muss jetzt aber Folgendes gesagt werden:

Es gibt nach dem Baugesetzbuch § 1a (2), eine klare gesetzliche Verpflichtung zur Minimierung des Flächenverbrauchs im Außenbereich und zur Priorisierung der „Innenentwicklung“. Das wird freundlicherweise sogar in der Begründung zum FNP-Vorentwurf erwähnt, wenn auch nicht umgesetzt. Denn die vorstehenden Rechnungen zeigen ja auf, dass selbst der  Wohnungsbedarf für einen landesamtlich vorhergesagten Zuwachs um 3.200 Einwohner in Esslingen „locker“ ohne jeden Zubau im Außenbereich, d.h. allein im Innenbereich und dabei sogar noch recht qualitätsvoll abgedeckt werden könnte.

Es gibt also schlichtweg keine Notwendigkeit für weiteren Flächenverbrauch, der gesetzlich verlangte Vorrang für die Innenentwicklung wäre ohne alle faulen Kompromisse und ohne jede Schönrechnerei zu gewährleisten!

Das ist eigentlich eine sehr komfortable Situation für Esslingen:

  • Man könnte dem Baugesetzbuch in dieser Hinsicht wirklich Genüge tun,
  • man hätte Frieden in der Bürgerschaft, und
  • man könnte durch qualitätsvolle Innenentwicklung trotzdem Wohnraum für zusätzliche 3.200 Einwohner schaffen!

Aber wie oben bereits gesagt, hat die Esslinger Verwaltungsspitze andere Prioritäten, sie ist vor allem darauf fixiert, Investoren auch im Außenbereich immer noch weitere Flächen anzubieten. Wohl damit das wenigstens noch halbwegs gesetzeskonform erscheint, braucht es nun

Zahlenkosmetik à la Stadtplanungsamt Esslingen!

Vollkommen überhöhter Bedarfsansatz als Ausgangspunkt:

Anstelle der möglicherweise „benötigten“, nach obiger Rechnung jedenfalls vernünftig erklärbaren 865 zusätzlichen Wohnungsneubauten sieht das Stadtplanungsamt (in Umsetzung der oben genannten „Versteckten Agenda“!) einfach mal die bereits genannte Zahl von 2.054 vor, und zwar 660 im Außenbereich und 1.394 im Innenbereich. Damit liegt dann der Außenbereichsanteil von vornherein bei „nur“ 660/2.054 = 32 %, also bei zirka einem Drittel. 32 % sind weniger als 50 %, der gesetzlich geforderte „Vorrang“ für Innenentwicklung scheint also schon mal erfüllt zu sein – wenn auch nur mathematisch-formal und nicht dem Sinn nach (wo doch keine einzige der zusätzlichen Außenbereichswohnungen stadtplanerisch wirklich benötigt wird!!!). Dieses Verhältnis „1/3 zu 2/3“ wird dann in der Begründung zum FNP-Vorentwurf, hinten im „Kleingedruckten“ auf S. 119, immerhin auch korrekt genannt.

Aber selbst im Stadtplanungsamt muss man es bemerkt haben – ein Drittel „Außenentwicklung“ zu zwei Drittel „Innenentwicklung“, als Zielsetzung des neuen Flächennutzungsplanes, sieht irgendwie nicht „schön“ aus und würde sich wohl gegenüber der diesbezüglich kritisch gewordenen Öffentlichkeit schlecht verkaufen lassen. Die ökologisch orientierten Dauernörgler, in ihrer Überempfindlichkeit und überstrengen Gesetzesauslegung, würden sich bestimmt darüber ereifern. Deshalb nun:

Frisierte Zahlen bezüglich des relativen Ausmaßes der „Außenentwicklung“:

Anstelle von „1/3 zu 2/3“ postuliert man auf S. 10 des Vorentwurfs lieber ein Verhältnis von „1/5 zu 4/5“, das würde heißen

20 % „Außenentwicklung“ zu 80 % „Innenentwicklung“.

Sieht doch viel verträglicher aus, oder  😉 ?

Wie es zu dieser massiven Diskrepanz bei der Angabe der Verhältniszahlen im FNP-Vorentwurf kommt? Wer geduldig sucht, findet die Erklärung wieder hinten auf S. 119 ganz unten:

  • Zu den vom FNP-Vorentwurf eingeplanten 1.394 Wohneinheiten zählt man einfach noch die 535 hinzu, die bereits jetzt „in Umsetzung“ sind – und also mit dem FNP 2030 überhaupt rein gar nichts zu tun haben 🙁 !
  • Außerdem zählt man noch hinzu mobilisierbare Reserven in Baulücken (358) und Reserven zur Nachverdichtung (71), obwohl die ebenfalls keine Neuplanung im Rahmen dieses FNP-Vorentwurfs darstellen 🙁 !

Insgesamt also eine höchst manipulative Rechnung, aber so kommt man auf eine schön große Bezugszahl von 1.394 + 535 + 358 + 71 = 2358 Wohneinheiten im Innenbereich (… auch wenn davon nur 1.394 auf den FNP-Vorentwurf zurückgehen, weitere 535 + 358 + 71 = 964 damit gar nichts tun haben).

Zusammen mit den 660 Wohnungen im Außenbereich (Neuplanung gem. FNP-Vorentwurf) errechnet man so eine Summe von 3018 Wohneinheiten insgesamt. Davon gehen zwar, wie gesagt, nur 2.054 auf den FNP-Vorentwurf zurück, aber egal!

Jetzt dividieren wir nämlich die 660 durch die hochfrisierte Zahl von 3018, und siehe da, der Außenbereichsanteil beträgt plötzlich nur noch 22 % !! Das runden wir nun zur Vereinfachung noch um ein Zehntel, also 2 %, ab und landen so bei 20 %, also bei einem Fünftel. Und diese doch deutlich gefälligere Zahl schreiben wir anschließend plakativ in den vorderen Teil des Vorentwurfs!

Dieses gefällig-niedrige Verhältnis „1/5 zu 4/5“ ist auch die Hauptbotschaft, links oben und groß!, in dem Infoblatt (II 61 Flu 2017), das Amtsleiter Fluhrer bei der Gemeinderatssitzung am 06. Februar 2017 unmittelbar vor der Beschlussfassung über den FNP-Vorentwurf in großer Auflage in Umlauf bringt!

Eigentlich hätte man die angestrebten 660 Neubauten im Außenbereich ja auch auf den heutigen Wohnungsbestand von über 45.000 beziehen können – dann wäre der Prozentsatz vollends vernachlässigbar erschienen, und so sieht man es ja eigentlich auch im Rathaus. Aber Danke, von uns Bürgern bezahltes Stadtplanungsamt, dass du uns die tatsächlichen und verstörenden Fakten des FNP-Vorentwurfs jedenfalls nicht ganz direkt zumutest, sondern in kreativer Zusammenrechnung völlig unterschiedlicher Dinge das tatsächliche Drittel an neuer Außen-„Entwicklung“ wenigstens auf  ein Fünftel herunterrechnest! Genau für solche Verharmlosungen brauchen wir dich!

Aber jetzt wieder im Ernst: mit solchen Mätzchen sorgt man zuverlässig dafür, dass in Esslingen niemand mehr der eigenen „Stadtverwaltung“ über den Weg  traut. 

Hoffentlich hatte trotzdem jeder Gemeinderat am 06.02.2017 im Bewusstsein, was er da als FNP-Vorentwurf konkret beschlossen hat: nämlich einen möglichen Zubau von einem Drittel im Außenbereich (660 zusätzliche Wohnungen) und zwei Drittel im Innenbereich (1.394 zusätzliche Wohnungen). Und hoffentlich hat auch jeder Gemeinderat seine eigene verantwortliche Vorstellung davon, wie man das mit dem Wortlaut von Baugesetzbuch § 1a (2) in Übereinstimmung bringen kann: „Bodenversiegelungen (sind) auf das notwendige Maß zu begrenzen“ – wenn doch eben diese „Notwendigkeit“ faktisch und für jeden nachrechenbar bei Null liegt (s.o.).

 

Zur genaueren Information und zum detaillierten Vergleich mit den obigen Rechnungen:
Wie sind die Planungen der Stadtverwaltung im FNP-Vorentwurf im Einzelnen?

Allein schon im Innenbereich der Stadt sollen laut FNP-Vorentwurf, S. 119, 1.394 Wohnungen neu ausgewiesen werden, zusätzlich zu den bereits „in Umsetzung“ befindlichen 535 Wohnungen (s. Liste weiter oben) und zusätzlich zu den voraussichtlich mobilisierbaren 30 %-Anteilen an den Baulücken- und Nachverdichtungsreserven, zusammen 429 Wohnnungen:

  • Neue Weststadt 500
  • Alter Sportplatz Weil 180
  • Sportplatz VfL Post Pliensauvorstadt 150
  • Seracher Straße 35
  • Bolzplatz Traifelbergstraße 38
  • Teilfläche TV Hegensberg 26
  • Hegensberger Hausgärten 15
  • Flandernstraße / Hochschulverlagerung 450

Dazu sollen durch Überbauung von 17,1 Hektar Freifläche noch zusätzlich bis zu 660 neue Wohnungen im Außenbereich kommen (s. Begründung z. FNP-Vorentwurf S. 119):

Tabelle Neuausweisung von Wohnbauflächen in der Kategorie Außenentwicklung (aus der Begründung zum vorentwurf des FNP 2030, Stadtverwaltung Esslingen, Stand 28.10.2016)

Damit wären wir schon bei bis zu 1.394 + 660 = 2.054 neuen und zusätzlichen Wohnungen.

Dazu würden ganz unabhängig vom FNP 2030 bis 2030 noch kommen

  • 535 Wohnungen, die derzeit bereits „in Umsetzung“ sind,
  • vorauss. 358 Wohnungen durch „Reserven in Baulücken“
  • vorauss. 71 Wohnungen durch „Reserven durch Nachverdichtung“

Macht zusammen also 2054 + 535 + 358 + 71 = 3.018 zusätzliche Wohnungen, davon 2.054 durch den FNP 2030, 964 nach bereits vorangegangenen Planungen. Das wäre zusammengenommen eine Kapazität für ca. 6.036 zusätzliche Einwohner (verglichen mit 2016).

Und jetzt rechnen wir mal:
94.147 Einwohner (Stand 31.12.2016 lt. städtischem Melderegister) plus 6.036 wäre gleich 100.183 …  😉  (merkt jemand was?!)

Die Mobilisierung von weiteren Leerständen, die Genehmigung von privaten Einzel-Bauvorhaben und spätere kleinräumige ad-hoc-Ergänzungen zum Flächennutzungsplan könnten zu der o.g. Zahl von 3.018 Wohnungen evtl. sogar noch dazukommen …. damit könnte man dann noch schneller in den Bereich von 100.000 Einwohnern vorstoßen  😡 … ist das der große Traum, der hinter diesen ganzen überzogenen Vorhaben und manipulativen Rechnungen steht?!

Die oben dargelegten Berechnungen und Vergleich können übrigens bei Bedarf kompakt und übersichtlich anhand folgender Tabelle nachvollzogen werden (s.a. Download in pdf-Form):

FNP 2030: Vergleich des FNP-Vorentwurfs mit dem maximalen Zuwachsmodell gemäß der Bevölkerungsvorausrechnung des Stat. Landesamtes (plus 3200 Einwohner bis 2030).

Fazit

Die Planungen im FNP-Vorentwurf wären 3.018 – 1.600 = 1.418 Wohnungen mehr als der oben genannte Maximalbedarf von 1.600 – also 89 % mehr !!

Der Preis für diesen fast zweifachen Overkill, zu bezahlen durch die Esslinger Bevölkerung: unter anderem

  • hoch verdichtete Bauweise mit geringer Siedlungsqualität an der Flandernstraße
  • Opferung von wertvollen Sport- und Freizeitflächen
  • Verbrauch von weiteren 17,1 Hektar Freifläche für Wohnbau (plus 15 bis 16 Hektar für neue Gewerbeflächen!)
  • zusätzliche Verkehrs- und Lärmbelastungen
  • weitere Verschlechterung des Stadtklimas
  • steigende Gesundheitsbelastungen, v.a. für alte und vorbelastete Menschen
  • weitergehende Strangulierung der Landwirtschaft!

Es liegt an den Esslingerinnen und Esslingern, gegen diesen zerstörerischen Unfug nachdrücklich und vor allem zahlreich Stellung zu beziehen, am besten gleich jetzt bis Freitag, 05. Mai 2017, durch persönliche Eingaben zum FNP-Vorentwurf (Näheres dazu hier).


Hinweis:  Eine verkürzte Zusammenfassung des vorstehenden Artikels gibt es hier.