Längst überfällig:
Ein wirklich zukunftsfähiger Handlungsplan für Esslingen!

Stand 09.02.2017

In den gegenwärtigen Boomzentren, auch in Esslingen, sind das Stadtklima, die Luftqualität, die thermische Situation und damit die Gesundheit der Bürger und deren Aufenthaltsqualität im städtischen Raum, nach Jahrzehnten der Verdichtung und des unkontrollierten Wachstums, stark belastet. Feinstaub, Stickoxide, Lärm und Hitze sind nur einige der Stichworte. Und wie sich nun nach und nach herausstellt, sehen symbolische Maßnahmen, wie z.B. die Mitgliedschaft in einem „Klimabündnis“, zwar irgendwie gut aus, schaffen hier aber noch keine spürbare Abhilfe. Es müsste konkret gehandelt werden, es müssten Einschränkungen abgesprochen werden – aber genau damit tut man sich sehr schwer in unserer wachstums- und konsumorientierten  Gesellschaft.

Trotzdem – ganz langsam dringen diese ernsten Missstände in das Bewusstsein breiterer Bevölkerungsschichten, nachdem es zuvor nur Fachleute beschäftigt hatte, deren Warnungen man geflissentlich überhört hat. Allmählich entsteht Unruhe – bis hin zu Strafanzeigen gegen politisch Verantwortliche wegen der fortwährenden Grenzwertüberschreitungen und Gesetzesverstöße in der Gesundheits- und Umweltvorsorge.

In vielen Städten hat man deshalb in den letzten Jahren auch bereits damit angefangen, durch modernisierte stadtplanerische Konzepte die o.g. Probleme nicht immer weiter ausufern zu lassen. Beispiel Stuttgart: hier macht seit 2007 ein „Rahmenplan Halbhöhe“ klare Vorgaben – im Interesse der Allgemeinheit.

Ganz anders in Esslingen: die seit 1998 im Amt befindliche Verwaltungsspitze hat von Anfang an einen Kurs des ständigen Weiterbauens eingeschlagen, Stichwort „Neue Baupolitik“ – mittlerweile sogar in drastisch verschärfter Form:

In Esslingen werden jetzt, Scheibchen für Scheibchen, auch Kaltluftentstehungsgebiete, Frischluftschneisen, Landschaftsschutzgebiete, Ackerflächen, Sport- und Freizeitflächen geopfert, die zuvor aus gutem Grund noch geschont worden waren. Zur Milderung wirtschaftlicher und sozialer Probleme müssten Lufthygiene und Ökologie jetzt zurückstehen – so werden die Einwohner beschieden, die sich immer mehr Sorgen machen. Das ist das Verständnis von „Nachhaltigkeit“ im Esslinger Rathaus. Dort hängt man immer noch ganz unverblümt den Wachstumsphilosophien der 1960er- und 1970er-Jahre nach. Und natürlich drückt auch eine breite Phalanx von Interessensträgern ganz massiv darauf, dass die Wachstumspolitik fortgesetzt wird, solange es irgendwie geht.

Auch viele Esslinger Bürger glauben noch daran, dass mit grenzenlosem Wachstum unsere vielfältigen kommunalpolitischen Probleme gelöst und zugleich ihre eigenen Wünsche befriedigt werden könnten – obwohl die praktischen Erfahrungen aus den letzten Jahrzehnten eher das Gegenteil nahelegen. Aber in Krisenzeiten wird nur allzu gern Realismus durch solche irrationalen Hoffnungen ersetzt – und so nehmen es zum Beispiel viele Bürger ohne großes Nachdenken als eine Tatsache, dass durch neue Baugebiete in den Esslinger Grünflächen die Immobilienpreise sinken werden und überhaupt das Wohnen hier wieder „bezahlbar“ wird!

Diese Hoffnung wurde dann eines der Hauptargumente für den unbegrenzten Zuwachs an Wohnbauflächen im Rahmen der „Neuen Baupolitik“, auch wenn die tatsächliche Entwicklung dem widerspricht, wie nachfolgend anhand konkreter Daten dargestellt. Aber die Macher und die Profiteure der Esslinger Baupolitik nutzen diese offenbar ganz tief verwurzelte Hoffnung dazu aus, um ständig weiteren Zubau und von Jahr zu Jahr immer schmerzhaftere Einschnitte im Stadtbild und in den Freiflächen durchsetzen zu können.

Hier zur Rückbesinnung auf die Fakten einige Einzeldaten zur Entwicklung des Esslinger Wohnungmarktes in den Jahren 2011 – 2016:

Esslingen - Entwicklung der Kauf- und Mietpreise 2011-2016 für 100 m²-Wohnungen und Anzahl der Wohnungen insgesamt

Das war also die Realität: in den vier Jahren 2012 bis 2015 sind gegenüber dem Stand von 2011  441 Wohnungen neu dazugekommen, in Worten: vierhunderteinundvierzig – und trotzdem sind Kauf- und Mietpreise drastisch gestiegen.

Anders ausgedrückt: in der jetzigen Boomphase im Großraum Stuttgart wird jeder Wohnraum-Zubau durch eine übergroße Nachfrage sofort wieder aufgefressen. Und entgegen den Verheißungen der Wachstumsstrategen sinken die Preise nicht, sondern sie steigen. Von Jahr zu Jahr haben wir deshalb, trotz und wegen ständigem Zubau, in den Boomzentren immer größere Probleme, auf immer höherem Niveau.

Gleichzeitig stehen in Deutschland 2 Mio. Wohnungen leer, Tendenz steigend!, s. z.B. Süddt. Ztg. vom 19.09.16; zusätzliche Daten und beunruhigende Prognosen z.B. bei Focus.de vom 01.01.16. Genau diese zunehmende Polarisierung ist der Megatrend jetzt auch in Deutschland – von einzelnen wirtschaftlichen Interessen angetrieben, aber keinesfalls ein unüberwindliches Naturgesetz und keinesfalls nachhaltig, sondern zerstörerisch (Weiteres dazu s. auf der Hauptseite dieses Portals).

Das heißt nichts anderes als: die Bürger der Boomregionen müssen selbst und aktiv entscheiden, wann sie aus dieser Wachstumsspirale, die definitiv keine Lösung bringen wird, aussteigen wollen. Sie können nicht darauf warten, bis der Nachfragedruck von alleine aufhört, und sie sollten nicht darauf warten, bis das Ganze noch weiter überdehnt wird und dann als Immobilienblase platzt – schmerzliche Schäden hinterlassend bis in alle Ewigkeit (den aus gescheiterter Spekulation heraus und unnötig überbauten Mutterboden holt niemand mehr zurück!).

Diese Zusammenhänge erinnern, auf eine andere Ebene übertragen, an die Situation am S-Bahnsteig des Hauptbahnhofs Stuttgart im Berufsverkehr, sagen wir um 17 Uhr.

Dieses Vergleichsbeispiel ist übrigens nicht nur Satire! Es soll ausdrücken, dass wir alle(!) in unserer Zivilisation manchmal wirklich in einem Dilemma stecken, wo dann „gut gemeint“ und „menschlich mitfühlend“ nicht automatisch dasselbe ist wie „funktionierend“ und „nachhaltig“. Es soll ausdrücken, dass es in unserer komplexen Welt manchmal schmerzliche Zielkonflikte gibt, die wir nur mit nüchterner Vorausschau, mit planmäßigem Vorgehen und mit vernünftiger Selbstbeschränkung austarieren können.

Also – S-Bahn Stuttgart, 17 Uhr:   Fortlaufend strömen Fahrgäste die Treppen herunter. Wenn der S-Bahn-Lokführer nun aus menschlichem Mitgefühl die Abfahrt immer weiter verzögern würde, bis niemand mehr gelaufen kommt und einsteigen will, dann wird  die Abfahrt eben erst möglich sein, wenn dieser Zustrom abreißt. Das ist unter den Bedingungen von Stgt. Hbf wahrscheinlich erst Stunden später der Fall, vielleicht sogar erst, wenn zum Betriebsschluss die Außentore der Haltestelle geschlossen wurden. Aber dann, nach dem stundenlangem Zustieg,  wird die Bahn gar nicht mehr fahren können, weil infolge der Überfüllung die Radsatzlasten weit überschritten sind.

Trotz dieser kleinen praktischen Probleme müsste man sich, nach der von OB Dr. Zieger zuletzt mit großem moralischem Pathos vorgebrachten Logik, für alle diese Zustiegswilligen einsetzen: jeder von ihnen muss ja eilig nachhause, und meldet sein Anrecht auf Beförderung an, hier und jetzt, immerhin hat er auch bezahlt dafür, und da steht sie doch abfahrbereit, die S-Bahn. Also warum sollte man nicht mehr einsteigen dürfen? Daheim warten die Kinder! Es wäre ein Unverschämtheit, wenn der Zug diesen Menschen einfach vor der Nase wegfahren würde. Es ist also eine humane Pflicht, zu warten und die Türen offen zu lassen, so lange da noch jemand kommt. Niemand wird zurückgelassen!

Dass dieser S-Bahn-Zug nicht unendlich groß ist und dass durch das Zuwarten und Stehenbleiben letztlich das ganze System zusammenbricht, darf uns dabei nicht irritieren. Es sind nur die notorischen Bedenkenträger, die wegen solcher Nebensächlichkeiten ständig alles blockieren wollen.

Das klingt recht bizarr – aber nach genau dieser Logik – keine Grenzziehung, bevor die Nachfrage von alleine nachlässt! – gehen Herr Zieger und seine Unterstützer baupolitisch in Esslingen vor:

Ihnen zufolge müssen, so lange es noch Nachfrage nach Neubauflächen gibt, auch fortlaufend solche ausgewiesen, aus dem immer kleiner werdenden Bestand an Freiflächen heraus, mit dem Argument eines „Grundrechts auf Wohnen“ und unter Berufung auf „ethische, moralische und religiöse Werte“.

(Siehe dazu u.a. „Stadtentwicklung ist nicht nur Landschaftsschutz – OB Zieger appelliert beim Thema Wohnungsbau an ethische, moralische und religiöse Werte“, Esslinger Zeitung vom 10.01.17; und „Mehr bezahlbare Wohnungen in Esslingen“, Esslinger Zeitung vom 17.01.17).

Tatsächlich hat diese „Neue Baupolitik“ seit etwa 2000 viele neue Häuser entstehen lassen. Aber trotzdem kann die Nachfrage längst nicht befriedigt werden, und die Wohnkosten sind sogar drastisch angestiegen (s. oben).

Demzufolge sind die drei großen Verheißungen der jetzigen Esslinger Baupolitik, nämlich dass das Wohnen in Esslingen
    1.)  für alle möglich und
    2.)  auch wieder „bezahlbar“ gemacht werden könne,
    3.)  sogar in den Halbhöhenlagen,
zwar vollkommen weltfremd, aber zugleich auch sehr populär.

Für die Erfüllung dieses schönen Traums wäre erforderlich, dass über den tatsächlichen Bedarf hinaus dermaßen viele Wohnungen hinzugebaut werden, dass über längere Zeit hinweg ein erheblicher Leerstand eintritt – und zwar bei solchen Wohnungen, die tatsächlich zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, d.h. noch zusätzlich zu dem von den Eigentümern aus unterschiedlichen Gründen gewollten Leerstand. Erst dann könnten, nach der Regel von Angebot und Nachfrage, die Preise eventuell sinken. Garantiert ist das allerdings nicht, denn der Immobilienmarkt hat andere Gesetze als der Handel mit Milch und Erdbeeren.

Aber OB Dr. Zieger erweckt unbeirrbar den Eindruck, dass die drei vorgenannten Verheißungen erfüllbar seien, wenn man eben nur den Markt mit genügend Neubauflächen flutet.

[Kleiner Schönheitsfehler vielleicht: auch unsere angeblich so ums Soziale besorgte Stadt nimmt natürlich, ebenso wie jeder Privatverkäufer, weiterhin die hohen Marktpreise für Baugrund – die Mindestgebote liegen, Stand Jan. 17, bei 685 Euro pro Quadratmeter auf dem Zollberg, 815 Euro in Hegensberg und 450 Euro in Zell, siehe EZ vom 17.01.17 .]

Frage an Bürgerschaft und Gemeinderat: Darf man sich diesen schönen Wunschträumen vom „bezahlbaren Wohnen für alle“ in den Esslinger Halbhöhenlagen wirklich weiter hingeben – obwohl die Fakten längst aufzeigen, dass es nicht funktioniert (s. obige Wohnungsmarkt-Daten) ? Ist es nicht einfach trotzige Realitätsverweigerung, wenn man das seit 1998 laufende Großexperiment der „Neuen Baupolitik“ bis zum bitteren Ende fortführt und, deren unrealistischen Verheißungen weiter folgend, die Gemarkung Scheibchen für Scheibchen vollends und für immer überbaut??

Vorstehend wurde speziell das zur Zeit in den Vordergrund geschobene und populäre Thema des „bezahlbaren Wohnraums für alle“ aufgegriffen – und als unlösbar eingestuft. Aber zugegeben, bei der „Neuen Baupolitik“ geht es nicht allein darum, deshalb in Kürze noch vier weitere Hintergründe:

Erstens könne den Flüchtlingen und den sozial Schwachen nicht anders, nicht schneller und nicht preiswerter geholfen werden als durch Neubauten in der grünen Wiese. Zu diesem höchst eigenartigen Argument steht einiges hier.

Zweitens wurde  vom Rathaus behauptet, dass Esslingen durch ständigen Zubau dauerhaft von der demographischen Entwicklung Deutschlands abgekoppelt werden könne. Da muss man dann wohl schon fragen: wie naiv muss man sein, um daran glauben zu können? Dazu einiges Weitere hier.

Drittens giert man nach Steuerzuweisungen, derzeit 1000 € pro Einwohner und Jahr  – deshalb sollen so viele Menschen wie möglich nicht woanders, sondern in Esslingen wohnen. Das ist natürlich mit Blick auf die Stadtkasse ein gut nachvollziehbares Ansinnen – bloß, wenn ein Nicht-Esslinger sich hier neu ansiedelt, dann verlässt er seine bisherige Wohnung in einer anderen Kommune. Dadurch erhöht sich dort in vielen Fällen zumindest zeitweise die Leerstandsquote, und die auf ihn zuvor bezogene Steuerzuweisung entfällt. Solange die Einwohnerzahl Deutschlands nicht insgesamt steigt (nach amtlichen Prognosen wird sie in den kommenden Jahren zuerst schwach und dann stärker sinken), ist das also in gewisser Weise ein kannibalistisches System. Ob sich das mit „ethischen, moralischen und religiösen Werten“ begründen lässt?

Viertens -auch wenn der bisher eingeschlagene Weg des ständigen Flächenwachstums für die Stadt insgesamt alles andere als nachhaltig ist, so gibt es, wie oben bereits gesagt,  dennoch Nutznießer, die entsprechenden Druck ausüben. Demzufolge hat das Esslinger Rathaus, wie man z.B. im amtlichen „Wohnraumsituationsbericht“ von 2011 nachlesen kann, auch die Immobilienwirtschaft und dabei unter anderem das von der Rohbauerstellung abhängige Bauhauptgewerbe im Auge. Aber die Statistik in genau diesem städtischen Bericht weist klar aus, dass Neubaugebiete nur kurzzeitige Umsatzrekorde erbringen, Strohfeuer-Effekte also. Wenn die Existenzsicherung für die hiesige Bauwirtschaft das Ziel ist, dann sollte man besser auf kontinuierliche Sanierung und Modernisierung des Bestandes  setzen und dem Baukapital nicht ständig den Nebenweg in renditestarke Neubauobjekte eröffnen.

Ein Umstieg von der wachstumsorientierten „Neuen Baupolitik“, die sich längst selbst widerlegt hat, auf eine wirklich

Zukunftsfähige Politik für Esslingen

tut also dringend not – aus einer ganzen Vielfalt von Gründen!

Hier einige Stichworte, was das alles umfassen müsste (weitere Ausarbeitung folgt):

  • Realistische, ehrliche Abklärung der wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Gesamtsituation und der Zukunftsperspektiven dieser Stadt durch umfassende, interdisziplinäre, wissenschaftlichen Standards genügende und wirklich unabhängige Begutachtungen – im Hinblick auf Zukunftssicherung und, endlich!, in realistischer Anerkennung der Grenzen des Wachstums. Jedes verantwortlich geführte Wirtschaftsunternehmen lässt sich in dieser Weise unterstützen und möglichst fit für die Zukunft machen.

Das Stadtplanungsamt unter der Führung von Herrn Fluhrer hat sich für diese Aufgabe durch sein opportunistisches Agieren im Rahmen der „Neuen Baupolitik“ leider komplett disqualifiziert, und das Ehrenamt im Gemeinderat wäre damit bei weitem überfordert. Also wäre unabhängige, professionelle externe Begutachtung und Beratung unabdingbar – das ist allerdings nur noch sehr schwer zu bekommen.

Dabei müsste u.a. der sehr kritisch gewordenen klimatischen Situation für die Bevölkerung im Neckartal besondere Beachtung zukommen:

  • Erfassung des stadtklimatischen Ist-Zustandes und seiner wahrscheinlichen Veränderungen im Zeichen des Klimawandels – nach einheitlicher Methodik, nach aktuellem Stand der Wissenschaft und auf seriöser Datengrundlage für die gesamte Gemarkung.

Die unterstrichenen Punkte würden eine komplette Abkehr von der bisherigen Methodik des Esslinger Stadtplanungsamtes erfordern! Man müsste also wegkommen von den Klein-Klein-Untersuchungen bezüglich herunterdividierter Einzelflächen, wie sie zuletzt wieder im Zusammenhang mit der Greut-Bebauung, nur pro forma und zur Begleitung des scheibchenweisen Flächenverbrauchs, in Auftrag gegeben wurden, siehe dazu auch  www.esslingen-adieu.de/neue-baugebiete-durch-neue-gutachten/).

  • Erstellung eines städtebaulichen Rahmenplanes nach § 1 Abs. 6, Nr. 11 BauGB, vor allem im Hinblick auf nachhaltiges Flächenmanagement, Lufthygiene und Klimaanpassung (auch in Umsetzung von § 1 Abs. 6, Nr. 1 BauGB: „Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sind planerisch zu berücksichtigen“!).
    Dieses Instrument des städtebaulichen Rahmenplans hat sich z.B. in Karlsruhe offenbar sehr bewährt, siehe z.B. Deutsche Meteorologische Gesellschaft e.V., 10. Deutsche Klimatagung Sept. 2015.
    Beispiele für notwendige Einzelmaßnahmen: konsequente Sicherung und wo nötig sogar Wiederaufwertung und Vergrößerung klimarelevanter Flächen, an kritischen Stellen Rückbau von Hindernissen für die Durchlüftung der Stadt
  • Konkrete Umsetzung dieses städtebaulichen Rahmenplans in einem neuen Flächennutzungsplan und in den einzelnen Bebauungsplänen. Dieser neue Flächennutzungsplan müsste wirklich ein geistreicher Plan für die Zukunft dieser Stadt sein – und nicht, wie zuletzt geplant, einfach die nächste Auflage eines Verbrauchs- und Verteilungsplans bezüglich der bisherigen Frei- und Agrarflächen.

Übergreifend wäre dringend von Nöten die

Erstellung eines langfristigen kommunalen Handlungskonzeptes

  • zur Erhaltung wichtiger Infrastruktur
  • für die strukturelle Sanierung des Haushaltes
  • für die stadtplanerische Vorsorge gegenüber möglichen Veränderungen von außen (z.B. Konjunktureinbrüche, mit Steuerausfällen und Beschäftigungsrückgang bei der Kfz-Industrie)
  • für die Vermeidung einer Immobilien-Blase (wie wir sie in Europa an vielen Orten erlebt haben in den letzten Jahren, verantwortet von naiven Wachstumsgläubigen …)
  • für die konkrete Umsetzung von messbaren Nachhaltigkeitszielen, z.B. Lärmreduzierung, Schaffung vieler kleinerer Erholungszonen („Kühloasen“) in der Stadt
  • für das Auskommen mit den vorhandenen Ressourcen dieser Stadt („Suffizienz“)
  • insbesondere: für eine zukunftsfähige Einregulierung bei der Nutzungskonkurrenz zwischen Gewerbe, Verkehr, Landwirtschaft, Wohnen, Gemeinbedarf, Freizeit usw. – ohne weiteren Flächenverbrauch!
  • für die Priorisierung der Pflege, der Sanierung, der Aufwertung, der sinnvollen Umwidmung und Nachnutzung bereits versiegelter Flächen
  • für die gezielte Lenkung des nach Anlagemöglichkeiten suchenden Investitionskapitals in diese Richtung

Solche Rahmenpläne und Handlungskonzepte würden endlich klare, weitreichende und verlässliche Perspektiven schaffen für die Verwaltung, für die Bürger, für das Gewerbe und für Investoren. Jeder wüsste rechtssicher, wo er dran ist. Die bisher immer und immer wieder aufflammenden Diskussionen, dass eben doch irgendjemand doch noch irgendwo auf Kosten anderer von der verbliebenen Substanz zehren darf, so wie zuletzt im Greut (in schnöder Ausnutzung eines inhaltlich völlig veralteten Flächennutzungsplanes!), könnten so befriedet werden.

[Zu diesem Flächennutzungsplan sagt sogar die Stadtverwaltung selbst: „Der aktuell gültige, rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) für die Stadt Esslingen am Neckar stammt aus dem Jahr 1984 und hat sein „Haltbarkeitsdatum“ weit überschritten. Viele Rahmenbedingungen, aber auch Politik und Gesellschaft haben sich seitdem verändert“ (Quelle: Stadt Esslingen, abgerufen am 25.01.17).

Es war und ist daher absolut unverantwortlich, auf Grundlage dieses historischen Überbleibsels, und warnende Umweltgutachten einfach ignorierend, den weiteren Zubau einer Frischluftschneise anzustoßen! Und dann doziert der Rathaussprecher Roland Karpentier, sicher entsprechenden Vorgaben der „Rathausspitze“ folgend, auch noch öffentlich, dass es doch nur darum gehe, so wie allen Esslingern auch den Anwohnern des Greut einen, aus welchen Gründen auch immer, auferlegten „Beitrag“ abzufordern (s. Esslinger Zeitung vom 25.01.2017).

Wieder einmal diese rhetorische Vernebelungstaktik, mit der das Rathaus die Interessen bestimmter Lobby-Kreise schützt und zugleich die Bürgerschaft zu spalten versucht: Die unten in der Kernstadt Lebenden sollen denken, dass da oben ja nur ein paar Egoisten um ihre Aussicht kämpfen – damit sie vor lauter Empörung nicht merken, dass es beim Thema Lufthygiene und Stadtklima um nicht weniger als ihr persönliches Risiko in Sachen Krebs, Herz-Kreislauf-Erkrankungen und vorzeitiges Ableben geht. (Siehe dazu z.B. in der Stuttgarter Zeitung vom 29.11.2016 oder direkt beim Umweltbundesamt).]